2024年，这是房地产限购政策于2010年首次出台后的第14个年头。随着5月9日杭州、西安同日全面取消限购，截至目前，虽然海南全省、北京、上海、深圳等地仍执行相对严格的限购政策，但一线城市的限购政策已经开始松动。
“近期重点城市密集出台松绑限购政策，预计在新的政策基调下，一线城市的房地产调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。”中信建投房地产团队认为。
楼市限购，这项房地产调控的标志性政策正在逐步退出历史舞台。申万宏源研究团队，将其归因于“政策思路由供给侧转向需求侧、保投资转向稳房价”。
本文图/视觉中国
其研究报告中提出，此前的政策思路是供给侧逻辑，依靠稳定融资（融资三支箭、融资白名单等）期望稳定房企、控制风险，依靠稳定投资（三大工程：保障房+平急两用+城改、保交付等）期望对冲实物工作量、稳定经济，但政府对于地产需求侧更多是托底式的政策。现在政策思路转向需求侧逻辑，“去库存成为了目前的需求侧计划和目标，并意味着目前更强调房价的稳定，预计后续将有进一步的需求侧支持政策推出”。
在近14年时间里，限购政策的放松与收紧，如同房地产市场的温度计一般，透过限购政策的取向可以明确体察当下房地产市场的“水温”。
如今，随着4月底中央政治局会议再度定调房地产“去库存”，外界希望限购政策放松再次提升房地产市场的“水温”。
“漫长的告别”
房地产市场限购政策正在经历一场尚未看到终局的“漫长的告别”。从全国范围来看，全面取消，抑或放松限购政策的浪潮始于2023年下半年。
第一个重要的时间节点是2023年7月。中央政治局会议指出，要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。
当年下半年，一批城市全面取消限购，既包括像南昌、沈阳、南京、兰州、福州、济南、郑州、合肥、武汉、太原、昆明等省会城市，也包括像大连、青岛这样的计划单列市。
但是这些城市取消限购并未在舆论与市场层面掀起多大波澜，主要原因是限购政策在这些城市已经经历放松，全面取消前存在感已然不强。以去年9月宣布取消二环内限购政策的郑州为例，有当地房地产业人士告诉《中国新闻周刊》，全面取消限购政策对郑州房地产市场影响有限。一方面，二环内新房数量较少；另一方面，此前限购政策在执行时已有缺口，并非不能绕开。
进入2024年后仍在执行限购政策的城市已然屈指可数。今年1月底，住建部在城市房地产融资协调机制部署会上强调，支持各城市因地制宜调整房地产政策，充分赋予城市房地产调控自主权。随后，北上广深四座一线城市限购政策出现松动，如北京市住建委宣布，废止两年前发布的“离异3年内不得在京购房”的政策。
再到4月底，中央政治局会议指出，“消化存量房产和优化增量住房”，这被外界视为部署新一轮房地产“去库存”。在此前后，长沙、成都先后取消限购，之后北京、深圳先后放松五环外与非核心区限购，杭州、西安则在5月9日同一天取消限购。
取消限购政策后，部分城市的看房量有所上涨。
至此，仅剩北京、上海、广州、深圳、天津、海南省全省和珠海横琴地区，仍未全面取消限购。
相比于去年下半年的一众省会城市全面取消限购，新一轮取消、放松限购之所以引发关注，更多在于一线城市，以及像成都、杭州这样的强二线城市也在行动。
限购，作为一项房地产调控政策，始于2010年。当年4月，有“新国十条”之称的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》对外发布，提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。
此后，多座城市出台以限购、限贷为主的房地产调控政策。如杭州便与北京、深圳、上海、厦门、宁波、福州等城市同属首批推出限购政策的城市，当年10月11日，杭州发布“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房（含二手存量住房）”的政策。
限购政策执行之初，像杭州这样并不区分居民户籍与城市区域，全市统一限购一套商品住房的城市不在少数。最先出台“新国十条”实施细则的北京便提出，“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”。
但是很快，这样略显粗疏的限购政策迎来调整，如2011年2月，“京15条”对于非北京市户籍居民家庭的购房门槛定为在北京无房并且连续5年在北京缴纳社保或个人所得税，并且限购一套。区分本地户籍与非本地户籍，逐渐成为城市推行限购政策关键，这也标志着限购与户籍深度绑定。
如果从2010年10月的节点开始计算，杭州此番终结了执行13年多的限购政策。此前，杭州限购政策已经经历多轮放松。今年3月，杭州已经解除二手房限购政策。去年10月，杭州也曾进行过一次限购政策松绑，将限购区域缩减到上城区、拱墅区、滨江区和西湖区四个核心城区内。
杭州解除二手房限购政策时，中指研究院华东大区常务副总高院生曾发表观点，杭州此次放开二手房限购是“精准调控”，主要因为杭州新房市场的库存较为“健康”，库存出清周期仅为10个月，但二手房库存压力巨大、挂牌量已近14万套。
显然，高企的库存是驱使这一轮一线城市和强二线城市调整限购政策的直接原因。像成都这样的热点城市亦不能在下行的房地产市场中幸免。据中原地产数据，2023年全国楼市销售大面积下行，而成都新建商品房成交14.6万套，同比增长9.7％，二手房成交超过22万套，同比增长68％，属于“幸运儿”。
但是进入2024年，成都房地产市场量价均现拐点。据中原地产数据，在2024年一季度，成都新房成交24336套，同比下降32.96％。据国家统计局数据，在2024年1月，成都新房价格环比持平，2月和3月连续两月环比下跌0.1％，结束了此前连续24个月的环比上涨趋势。
住建部部长倪虹曾在今年全国两会期间表示，房地产是以城市为单元的市场，各个城市的供求关系差别很大，城市政府要根据人口、供需和保障需求编制实施好住房的发展规划，因城施策优化房地产政策。
当下，外界更为期待一线城市的限购政策能否更大尺度地放松。毕竟一线城市的市场表现也难言乐观。2024年1~2月，一线城市商品房销售面积447万平方米，同比下降27％，仅北京录得同比10％的增长。
有房地产业内人士向《中国新闻周刊》直言，在因城施策的背景下，此前各地出台政策像“挤牙膏”一般，往往是看到市场表现已经恶化到一定程度，再释出部分宽松政策，导致不断错失时机。
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